Avocat en droit de la famille : l'indemnité d'occupation se gagne sur les chiffres

Dans la plupart des divorces, le logement familial est l'actif le plus lourd du patrimoine à partager. Deux chiffres y concentrent l'essentiel des tensions : la valeur du bien et le montant de l'indemnité d'occupation due par l'époux qui y est resté. Un rapport d'expertise immobilière solide transforme ces chiffres contestés en données objectivées, opposables et discutables sur une base technique.

Pour l'avocat en droit de la famille, l'enjeu est concret. Quelques points de valeur locative ou quelques pourcents d'abattement, appliqués sur cinq ou dix ans d'occupation, représentent souvent plusieurs dizaines de milliers d'euros dans l'état liquidatif. Cet article présente, du point de vue de l'expert, ce qu'une évaluation rigoureuse apporte à chaque étape du dossier.

Le cadre juridique : une indemnité due à l'indivision

L'époux qui jouit privativement d'un bien indivis est, sauf convention contraire, redevable d'une indemnité (article 815-9, alinéa 2, du Code civil). Cette indemnité est un fruit de l'indivision : elle accroît à l'indivision et non directement à l'autre époux, puis se répartit selon les droits de chacun lors du partage.

Quatre questions structurent le débat, et chacune a une traduction chiffrée :

1. La période d'occupation à titre gratuit. Pendant la procédure, le juge aux affaires familiales peut attribuer la jouissance du logement à l'un des époux à titre gratuit ou onéreux (article 255, 4°). Une jouissance gratuite au titre des mesures provisoires neutralise l'indemnité sur cette période ; elle s'analyse alors souvent comme une modalité du devoir de secours.

   
   

2. Le point de départ. L'indivision post-communautaire naît à la date des effets patrimoniaux du divorce entre époux (article 262-1). Depuis la réforme entrée en vigueur le 1er janvier 2021, il s'agit en principe de la date de la demande en divorce, sauf report demandé à la date de cessation de la cohabitation.

   
   

3. La prescription quinquennale. Aucune recherche relative aux fruits et revenus ne peut porter sur plus de cinq ans (article 815-10). La Cour de cassation juge ainsi qu'une demande formée plus de cinq ans après que le divorce a acquis force de chose jugée ne vaut que pour les cinq dernières années, sauf interruption ou suspension (Cass. 1re civ., 15 mai 2008, n° 06-20.822).

   
   

4. L'interruption. La demande consignée dans un procès-verbal de difficultés interrompt ce délai, et l'interruption se prolonge tant que dure l'instance en partage (Cass. 1re civ., 7 févr. 2018, n° 16-28.686).

Le droit fixe donc les bornes de la période indemnisable. Le montant, lui, relève de l'appréciation souveraine des juges du fond, qui s'appuient sur des éléments de marché : c'est là qu'intervient l'expert.

Calcul de l’indemnité d’occupation : valeur locative, abattement, périodes

L'indemnité se construit en trois temps : une valeur locative de marché, un abattement justifié, puis une ventilation dans le temps. Une réponse ministérielle le résume : l'indemnité est déterminée par comparaison avec le marché locatif, éventuellement affectée d'un abattement tenant aux spécificités de l'espèce (QE n° 21788, AN).

1. La valeur locative de marché

L'expert l'établit par la méthode par comparaison, à partir de références de loyers réels pour des biens comparables : surface, typologie, état, prestations, extérieurs, stationnement, micro-localisation. Il croise ces références avec les observatoires locaux des loyers lorsqu'ils existent. Une estimation en ligne ou un avis d'agence ne remplit pas cette fonction : ils ne motivent ni le choix des comparables ni les pondérations.

2. L'abattement de précarité

L'occupant indivisaire n'est pas un locataire : il ne bénéficie d'aucun bail, ni de durée garantie, ni de droit au maintien dans les lieux. Les juridictions admettent donc un abattement sur la valeur locative, couramment de l'ordre de 15 à 30 % selon les espèces. L'expert ne fixe pas ce taux à la place du juge, mais il documente les éléments qui le justifient :

• l'incertitude sur la durée de l'occupation et l'horizon du partage ;

• l'hébergement des enfants communs dans le logement ;

• l'état d'entretien et la vétusté constatés lors de la visite ;

• les charges de propriétaire supportées par l'occupant.

La vétusté pèse d'abord sur la valeur locative elle-même. Dans une affaire jugée à Bordeaux en 2025, l'occupante sollicitait une décote de 40 % ; le tribunal a relevé que le rapport d'expert ne décrivait ni un bien inhabitable ni une valeur théorique (TJ Bordeaux, 2025). Un abattement se défend sur pièces, pas sur principe.

3. La ventilation dans le temps

Sur une occupation de plusieurs années, le marché locatif a évolué. L'expert reconstitue une valeur locative par période (par année ou par phase), plutôt qu'une valeur unique actualisée ou rétroactive. Le calcul s'écrit alors :

I = \sum_{t} VL_t \times (1 - a) \times n_t

VL est la valeur locative mensuelle de la période t, a le taux d'abattement retenu et n le nombre de mois de la période. Le résultat est une créance de l'indivision, portée à l'actif de la masse à partager.

Illustration. Une maison dont la valeur locative est de 1 600 € par mois, occupée 48 mois après la période de jouissance gratuite, avec un abattement de 20 % : 1 600 × 0,80 × 48 = 61 440 € dus à l'indivision. Un écart de 10 points d'abattement déplace le résultat de 7 680 €, soit 3 840 € pour chaque époux en régime de communauté.

La liquidation : la valeur vénale au bon moment, et pour la bonne question

Dans l'état liquidatif, le bien n'intervient pas qu'une fois. L'expert peut être sollicité sur trois valeurs distinctes, qui n'obéissent pas aux mêmes dates ni aux mêmes méthodes.

Question liquidative	Valeur recherchée	Date d'évaluation
Attribution ou partage du bien	Valeur vénale	Date de jouissance divise, la plus proche possible du partage (article 829)
Récompense due à ou par la communauté	Profit subsistant : valeur du bien et part financée	Date de la liquidation, selon l'état du bien au jour de la dissolution (article 1469)
Impenses d'un indivisaire après la dissolution	Plus-value apportée ou dépense de conservation	Date du partage (article 815-13)

La valeur vénale. Le bien est estimé libre ou occupé selon la situation réelle à la date retenue. Lorsque l'un des époux demande l'attribution, la valeur fixe directement la soulte : chaque point d'écart est payé comptant.

Le profit subsistant. Quand un bien propre a été financé ou amélioré par la communauté, ou l'inverse, la récompense suit la valeur actuelle du bien et non la somme dépensée. L'expert distingue alors la valeur du bien dans son état d'origine et sa valeur après travaux, pour isoler la part de valeur imputable au financement.

Les impenses post-communautaires. Remboursement de l'emprunt, taxe foncière, travaux : il doit être tenu compte à l'indivisaire des dépenses faites de ses deniers pour améliorer ou conserver le bien (article 815-13). Pour les améliorations, l'indemnisation suit l'équité et l'augmentation de valeur : l'expert la mesure par une comparaison avant/après.

Ces postes se compensent souvent avec l'indemnité d'occupation. Un rapport unique qui traite l'ensemble, avec des hypothèses cohérentes entre elles, évite qu'un même bien soit évalué de trois façons contradictoires dans le même dossier.

Expert immobilier et divorce : amiable ou judiciaire ?

Le choix dépend du stade de la procédure et du degré de conflit. Les deux voies sont complémentaires plutôt qu'opposées.

L'expertise amiable, mandatée par un client ou par les deux époux. Elle intervient tôt : avant l'audience d'orientation et sur mesures provisoires, pour argumenter sur le caractère gratuit ou onéreux de la jouissance ; avant le rendez-vous chez le notaire liquidateur, pour arriver avec un chiffrage étayé. Rédigée selon la Charte de l'expertise en évaluation immobilière, elle constitue une pièce soumise au débat contradictoire. Mandatée conjointement par les deux parties, elle permet souvent de clore le sujet sans contentieux.

L'expertise judiciaire. Le juge peut désigner un professionnel qualifié pour dresser un inventaire estimatif ou faire des propositions sur le règlement des intérêts pécuniaires (article 255, 9°), ou un notaire chargé d'élaborer un projet de liquidation (article 255, 10°), qui peut lui-même s'adjoindre un expert. En phase de partage judiciaire, une expertise peut être ordonnée sur la valeur du bien et sur la valeur locative.

L'expertise amiable critique. Face à un rapport adverse ou judiciaire contestable, l'expert mandaté par une partie analyse la méthode, les comparables et les abattements retenus. Il produit une note technique qui fonde des dires à expert ou des conclusions argumentées. C'est souvent là que se gagnent les écarts les plus significatifs.

Ce que l'avocat doit trouver dans le rapport

Un rapport utile au dossier se lit et se plaide. Avant de le verser aux débats, vérifiez qu'il contient :

• Une lettre de mission claire : questions posées, dates de valeur, périmètre (valeur vénale, valeur locative, profit subsistant).

• Une visite effective du bien, datée, avec description de l'état et photographies.

• Les références de marché identifiables : adresse ou secteur, surface, date, prix ou loyer, et la justification des pondérations.

• Une valeur locative par période lorsque l'occupation couvre plusieurs années.

• Un abattement motivé par des faits constatés, et non un taux forfaitaire.

• La distinction des dates : effets du divorce, fin de la jouissance gratuite, jouissance divise.

• Des conclusions chiffrées et isolées par poste, directement reportables dans un état liquidatif ou un dispositif de conclusions.

• La qualification de l'expert et sa déclaration d'indépendance à l'égard des parties.

Un rapport qui ne remplit pas ces critères expose à une contestation facile, voire à une contre-expertise qui allonge encore la liquidation.

Questions fréquentes

Comment se calcule l'indemnité d'occupation en cas de divorce ?

Elle part de la valeur locative de marché du bien, minorée d'un abattement de précarité, puis multipliée par la durée d'occupation indemnisable. Elle est due à l'indivision et se répartit selon les droits de chacun lors du partage.

Quel abattement de précarité appliquer ?

Les juridictions retiennent couramment 15 à 30 % de la valeur locative. Le taux dépend des circonstances : durée incertaine de l'occupation, hébergement des enfants, état du bien.

L'indemnité d'occupation est-elle prescrite ?

Oui, elle se prescrit par cinq ans (article 815-10 du Code civil). Une demande consignée dans un procès-verbal de difficultés interrompt ce délai tant que dure l'instance en partage.

En conclusion : objectiver pour négocier, documenter pour plaider

L'indemnité d'occupation et la valeur du logement familial sont rarement des questions de droit pur ; ce sont des questions de chiffres sur lesquelles le droit fixe le cadre. Un rapport d'expertise rigoureux donne à l'avocat une base de négociation crédible face au notaire et à la partie adverse, et une pièce solide si le dossier va jusqu'au juge.

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Cet article présente des éléments généraux à la date de sa publication et ne remplace pas l'analyse d'un dossier particulier.

Sources

• Cass. 1re civ., 10 janv. 1990, n° 87-10.453 — prescription quinquennale de l'indemnité

• Cass. 1re civ., 15 mai 2008, n° 06-20.822 — limitation aux cinq dernières années

• Cass. 1re civ., 7 févr. 2018, n° 16-28.686 — interruption par procès-verbal de difficultés

• Question écrite n° 21788, Assemblée nationale — calcul par comparaison avec le marché locatif

• TJ Bordeaux, 2025 — décote pour précarité et vétusté